中國發(fā)展醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)面臨的一個(gè)突出問題是，醫(yī)療資源特別是優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源比較稀缺，做醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)，醫(yī)療是一個(gè)繞不過去的問題。過去，國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目多數(shù)沒有自己的醫(yī)療資源，往往選擇與某個(gè)醫(yī)院進(jìn)行合作，開辟“綠色通道”等方式解決老人的就醫(yī)需求。護(hù)理人員缺乏必要的技能，難以勝任相應(yīng)的護(hù)理工作。

　　這與美國的情況相去甚遠(yuǎn)。美國醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)擁有成熟的醫(yī)療護(hù)理服務(wù)配套體系。在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或是專業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)中，都有專業(yè)醫(yī)師、康復(fù)治療師、長(zhǎng)期照護(hù)護(hù)士等專業(yè)養(yǎng)老護(hù)理團(tuán)隊(duì)對(duì)老年人進(jìn)行長(zhǎng)期持續(xù)的檢測(cè)。

　　國外醫(yī)療資源很豐富，分布也比較均衡。而中國就很特殊，不僅醫(yī)療資源、養(yǎng)老資源總體供應(yīng)不足，其分布也不均衡，好的醫(yī)療資源集中在大城市、大醫(yī)院。

　　這是一個(gè)資源為王的時(shí)代，和學(xué)區(qū)房項(xiàng)目類似，由于優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源比較稀缺，所以掌握這些優(yōu)質(zhì)資源的開發(fā)商在開發(fā)醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，定價(jià)自然也水漲船高，甚至跟學(xué)區(qū)房相比有過之而無不及。

　　中國的學(xué)區(qū)房單價(jià)已經(jīng)達(dá)到了十幾二十萬元，個(gè)別甚至超過三十萬元。在養(yǎng)老地產(chǎn)中，高端項(xiàng)目每月房費(fèi)基本都在五千元以上，其中，豪華養(yǎng)老院起步價(jià)一般都近萬元，有的達(dá)到兩三萬元或更高，另外還需交納其他名目的收費(fèi)和幾萬元的押金甚至超過百萬元的保費(fèi)。像遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的椿萱茂、樂成集團(tuán)的恭和苑、泰康人壽燕園、愛壹家護(hù)理院都屬于高端養(yǎng)老之列。

　　不少豪華養(yǎng)老院按照五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)修建，一些定位于“私人會(huì)所式”的高端養(yǎng)老院普遍實(shí)現(xiàn)會(huì)員制，有的要交幾十萬元“入門費(fèi)”，只有成為會(huì)員才能享受到尊貴的服務(wù)，很多高端養(yǎng)老院一年光掏房費(fèi)就是幾十萬元，住上十年就得花幾百萬元，沒有上千萬元的家底，一般家庭承受不起。

　　曾經(jīng)被曝光的廣州“天價(jià)養(yǎng)老院”最貴的一張床位要107萬元，上海陸家嘴某超豪華養(yǎng)老院也曾被爆料平均每個(gè)房間的月收費(fèi)預(yù)計(jì)為7萬元以上，而北京某“最貴養(yǎng)老院”，入住須先交115萬元會(huì)費(fèi)。

　　中國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)存在明顯的兩極分化。今年春節(jié)期間有媒體爆料，山東省郯城縣某養(yǎng)老院里，老人居住的小屋，屋門破了洞，窗戶上少玻璃，老人反映，就算是晚上多蓋幾層被子，也仍然被凍得瑟瑟發(fā)抖。在很多低端的養(yǎng)老院，環(huán)境極差有的看起來就像民工的集體宿舍一樣，條件都不是很好。此外還有很多老人根本住不起養(yǎng)老院，“老不起”成為很多人的擔(dān)憂。

　　房企轉(zhuǎn)型醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)，主攻高端養(yǎng)老屬于商業(yè)行為本無可厚非，但是扎堆高端項(xiàng)目問題就來了，由于房企初次涉足普遍都喜奔高大上，眾多高大上養(yǎng)老項(xiàng)目密集面世如何消化是個(gè)頭疼的問題。有的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目賺不到錢就打起了歪主意，在網(wǎng)上以房地產(chǎn)項(xiàng)目的名義公開銷售，這就不只是跑偏，而是屬于“踩紅線”，鋌而走險(xiǎn)了。

　　養(yǎng)老不能只為少數(shù)人服務(wù)。很多養(yǎng)老住區(qū)項(xiàng)目規(guī)模太大，產(chǎn)品缺乏細(xì)分，一些地區(qū)動(dòng)輒斥資數(shù)十億元，建設(shè)占地上千畝，甚至上萬畝的超大型養(yǎng)老社區(qū)，這并不符合養(yǎng)老需求。老人們也不喜歡進(jìn)入這種養(yǎng)老住區(qū)，加上不少養(yǎng)老住區(qū)項(xiàng)目收費(fèi)過高，超出多數(shù)老年人的承受能力，而且存在盈利模式不清晰、運(yùn)營(yíng)能力不高等問題，后續(xù)經(jīng)營(yíng)恐難以為繼。

　　政府對(duì)建設(shè)養(yǎng)老院給予了很多的優(yōu)惠，比如建設(shè)一個(gè)養(yǎng)老床位過去政府給予8000元至1.6萬元不等的政策性補(bǔ)貼，現(xiàn)在提高了加上其他補(bǔ)貼，不是一筆小數(shù)目。國家用于支持養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展的財(cái)力本就有限，如果大量用來補(bǔ)貼豪華養(yǎng)老院也不公平。

　　當(dāng)前醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)該防止的錯(cuò)誤傾向就是高水平重復(fù)建設(shè)，如果不加控制，就將導(dǎo)致高端項(xiàng)目過剩，甚至整個(gè)行業(yè)倒在了畸形的產(chǎn)能過剩上，最終形成“高冷”低迷的結(jié)局。因此應(yīng)該狠剎“奢華養(yǎng)老”之風(fēng)。

　　眼下乃至未來，市場(chǎng)需要的是真正從事醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)的企業(yè)，而不是懷著圈地、騙取政府補(bǔ)貼的企業(yè)，同時(shí)市場(chǎng)急需面向普通大眾的醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目，只有真正能讓普通百姓消費(fèi)得起，才能真正實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所樂。這需要建設(shè)并完善面向普通大眾的新型醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)體系，要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，未來還有很長(zhǎng)的路要走。